DosArquitectos responden “Legislación Comunidad de Madrid. Vertido de líquidos industriales a la red de saneamiento.”

Hace un par de días, nuestro amigo Fernando nos dejos este comentario:

«DosArquitectos, muchas gracias por vuestra invitación y enhorabuena por el blog.
Quisiera saber donde me puedo informar con respecto a la legislación existente en Alcobendas con respecto a salida de aguas de una industria. Recientemente he visitado una lavandería industrial en Algete y me comentaron que les exigían un ph máximo en su salida de aguas de lavado. No se si en Alcobendas existe el mismo requisito.
Otra vez muchas gracias por vuestra ayuda.
Un abrazo»

Aunque nos especializamos  sobre todo en temas de reforma de viviendas, nos vemos en disposición de aclarar en algo esta duda.

El ayuntamiento de Alcobendas con respecto al vertido de aguas industriales a la red de saneamiento municipal, se acoge a ley de la comunidad de Madrid, y mas en concreto a la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre vertidos líquidos industriales al sistema integral de saneamiento

Lo que básicamente dice la ley, es que existe un máximo de parámetros de contaminación de los líquidos industriales que se puede verter al sistema general de saneamiento.

Por lo que básicamente hay que calcular cuantos m3 de vertidos industriales vamos a verter y ver los parámetros de contaminación que poseen esos vertidos. Una vez calculados esos vertido vemos si estamos por encima de  lo permitido o por debajo.

Si estamos por encima de lo permitido debemos tomar medidas correctoras como podría ser la instalación de una planta de homogenización (o algo similar) que sirve como deposito intermedio entre la maquinaria y la red general.

Para este tipo de industria debemos instalar en todo caso una arqueta de muestra que sirva al ayuntamiento para analizar los vertidos.

En los distintos ayuntamientos, sueles ser el departamento de medio ambiente quien realiza estos trámites, y por consiguiente suelen ser los departamentos indicado para realizar las consultas.

Para profundizar más, os animo a leeros la ley.

Un saludo

Manuel Zea

DosArquitectos responde tus preguntas de reformas y licencias de viviendas

Estimados amigos.

Queremos que este blog sea participativo, y nos gustaría ayudaros en dudas que tengáis sobre reformas en viviendas.

Podéis enviar vuestras preguntas, e intentaremos realizar un post resolviendo esas preguntas.

Os animo a participar!

Un saludo

Manuel Zea

Reduccion de IVA en reformas, Real Decreto Ley 6/2010.

Estimado amigos

Sabemos que no es un post divertido, pero ultimamente hablamos mucho de esto con clientes y amigos.

Escribimos este post para que conozcais la ley que trata el tema de reducción de IVA para reformas.

La normativa que se aprobó este año es el Real Decreto Ley 6/2010, publicado en el BOE del 13/04/2010 de medidas para el impulso de la recuperación economica y el empleo.

Podeis leer todo lo referente a la ley en  esta web de noticias jurídicas

Sabemos que la ley a veces no es muy clara, pero esta es la normativa.

En lo que se refiere al tema de las rehabilitaciones, es el Art. 2 el que lo trata, y ahí te pongo más o menos lo que dice:

Ar Artículo 2. Ampliación del concepto de rehabilitación estructural en el Impuesto sobre el Valor Añadido y reducción del tipo de gravamen aplicable a la renovación y reparación de viviendas particulares.

Se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido:

Uno. El número 1.º del apartado dos del artículo 8 queda redactado de la siguiente forma:

«1º. Las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación, en el sentido del artículo 6 de esta ley, cuando el empresario que ejecute la obra aporte una parte de los materiales utilizados, siempre que el coste de los mismos exceda del 33 por ciento de la base imponible.»

No obstante, hay que estar a lo que dice la Ley 37/1992 del IVA, en cuanto a las rehabilitaciones, para poder aplicar los tipos reducidos, en los Art. 6, 7, y 8, asi como el Artículo 91, que es el que regula el tipo del 8%, y que te detallo mas abajo.

B. A los efectos de esta Ley, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 % del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 % del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Tres. El número 7. del apartado uno.1 del artículo 91 queda redactado de la siguiente forma:

7. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22, parte A, letra c de esta Ley.

Cuatro. Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012, el número 15 del apartado uno.2 del artículo 91 queda redactado de la siguiente forma:

15. Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 % de la base imponible de la operación.

Sabemos que es algo lioso, pero esperamos os sea útil.

Un saludo

Manuel Zea

Pasos que damos para comenzar un proyecto de Reforma

Vamos a enumerar los pasos que solemos dar a la hora de afrontar una reforma:

1-Visita del inmueble:

Lo primero que hacemos es concertar una cita con el cliente para conocer el inmueble donde desea realizar la reforma. Es fundamental saber los metros cuadrados, número de habitaciones, baños, salón, cocina… También es muy útil hacer una inspección visual de las distintas instalaciones (ubicación de bajantes, calefacción, aire acondicionado, eletricidad…). Saber su orientación es vital para controlar la luz de los espacios no solo en cuanto a cantidad sino también por temas de sobrecalentamiento en verano y demás.

 

Manuel Zea realizando una primera visita a un inmueble a reformar

2-Conocer las necesidades del cliente:

Este paso lo solemos hacer en paralelo a la primer paso. Es una fase muy importante, ya que jugamos con factores personales y subjetivos del cliente.

Diferenciamos dos tipos de necesidades:

a) Necesidades principales, en las que podemos englobar número de habitaciones y baños que desean, vestidores, armarios empotrados, etc…
b) Necesidades secundarias, son necesidades que el cliente y otros datos que a lo mejor no sabe transmitir (futuros niños, profesión, hobbies, cine, cocina…).

3-Planos:

Los planos pueden ser facilitados por el cliente o bien podemos ser nosotros mismos quienes hagamos un levantamiento.

Son nuestra principal herramienta de trabajo, y tener unos planos detallados nos evitará posibles imprevistos en la ejecución de la obra.

 

Planos realizados por DosArquitectos del "estado actual" de dos inmuebles

 

4- Primeros bocetos e imágenes.

Una vez visitado el inmueble, conocido las necesidades del cliente y obtenidos los planos, nos disponemos al trabajo de estudio, donde dibujamos, pensamos soluciones, e imaginamos espacios y materiales. Es la parte del trabajo mas divertida, donde intentamos dar lo mejor de nosotros siempre pensando en las necesidades del cliente.

En esta parte del proyecto, también solemos realizar imágenes en 3d, para hacernos una idea de que lo que estamos proyectando y facilitar una imagen mas o menos conceptual al cliente. Los planos muchas veces no son suficientes para explicar un espacio, ya que no dejan de ser una abstracción en dos dimensiones muy compleja para muchos.

 

Croquis e imagenes en 3D de propuestas de interiorismo

 

5-Planos técnicos de Proyectos

Los planos técnicos son los planos que contienen la información técnica de ejecución, planos de distribución, fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, carpinterías interiores y exteriores, y demás información técnica que sera necesaria para la correcta ejecución de la reforma.

 

Plano constructivo de ampliación de una vivienda

 

6-Medición y presupuesto

La medición es una parte fundamental del proyecto, ya que nos dará el coste de la obra. Es muy importante realizar esta medición de forma exhaustiva, ya que la falta de rigor puede afectar a futuras previsiones del cliente.

La medición es el documento donde vienen identificadas todas las partidas que contiene la reforma, y es el documento que se da al constructor para que realice el presupuesto.

7-Permisos y Licencias

Para este paso os invitamos a ver nuestro post «permisos y licencias que hacen falta en una reforma integrales»
https://dosarquitectos.wordpress.com/2010/01/13/que licencia es necesario para realizar obras en una vivienda

Espero esta entrada, sea útil para todos.

Un saludo
Manuel Zea

¿Que licencia o permiso es necesario para realizar obras en una vivienda?

Nota: Nuestro blog lo estamos mudando a nuestra web 2arquitectos.com/blog. Allí podrás encontrar información más concreta sobre reformas en viviendas

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En este primer post vamos a hablar sobre el recurrente tema de las licencias o permisos necesarios para actuaciones en una  VIVIENDA. En concreto, nos referimos a la normativa del ayuntamiento de Madrid.

Este tema es sencillo y lógicamente depende de las modificaciones que tengamos pensadas. Hablaremos de las típicas obras en casa y dejaremos los procedimientos que necesitan de técnicos competentes para otro día.

Sergio Olazabal

La ayuda de técnicos es muy recomendable, aunque no sea necesaria por normativa en algunos casos. No solo para realizar la gestión de la licencia que como he dicho es relativamente sencilla, sino para aspectos técnicos y funcionales de una obra. Un buen técnico siempre es una buena inversión y una garantía, ya que entre sus tareas está un control de gasto, de calidad y de plazo que sin duda es un ahorro a largo plazo.

Además una obra realizada por profesionales de la arquitectura/interiorismo tiene además una mayor posibilidad de cumplir con aspectos tan subjetivos y vitales como la calidad y confort espacial.

Los procedimientos son los siguientes, ordenadas de mas sencilla a mas complicada:

• Licencias por actuación comunicada (la que vamos a ver)
• Procedimiento simplificado
• Procedimiento ordinario y ordinario abreviado

A estos tres habría que añadir un cuarto que es no necesitar licencia. NO se necesita licencia para:

• Sustitución de acabados interiores tipo solados, alicatados e instalaciones
• Dar yeso y/o pintar

Si queréis modificar las instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento habría que pedir licencia y contribuir a las arcas municipales. Sustituir o modificar, esa es la diferencia entre hacer falta licencia o no.

El procedimiento que veremos hoy es el mas básico y común, se  llama actuación comunicada o ACTO COMUNICADO. Consiste en comunicar al ayuntamiento que vais a realizar una modificación en la distribución interior o instalación de la vivienda.

Con modificar la distribución interior me refiero a levantar/demoler tabiques. Un tabique es una pared que separa espacios y no tiene carácter estructural. Para modificar la estructura del edificio hace falta una licencia mucho más compleja.

Con esta modalidad de licencia también podemos realizar modificaciones en las instalaciones PROPIAS de la vivienda. Para modificar las instalaciones generales del edificio pasa lo mismo que con la estructura: licencia más compleja. Y no podemos modificar la fachada, es decir, abrir o ampliar ventanas.

Como veis es el caso de la mayoría de las obras de reforma. Es altamente recomendable pedir dicha licencia, por mucho que el constructor nos diga que nunca ha tenido problemas o que no hace falta. Una obra suele durar varios meses y los vecinos sufren una labor de desgaste importante debido a ruidos y demás. Si hubiese alguna denuncia y nos hemos ceñido al proyecto y horarios estaríamos cubiertos habiendo pagado una tasa siempre inferior a la multa correspondiente. Además de la tranquilidad de hacer las cosas bien desde un principio.

La solicitud se pide en la Junta Municipal a la que corresponda vuestra casa y es un impreso sencillo de rellenar y que debe ir acompañado de documentación del tipo planos o croquis de estado anterior y posterior a la obra, fotos de la fachada, presupuesto estimado… Y esperar 15 días para comenzar la obra. Si en ese plazo no tenemos noticias del ayuntamiento en forma de requerido o denegándola… voilá, tenemos solicitud con carácter de licencia urbanística.

El tema de las diferentes tasas e impuestos necesarios para estas actuaciones son otro tema. Si estáis interesados lo comentamos en el siguiente post.

Os  invitamos a ver nuestro post relacionado: Preguntas frecuentes: Permisos o licencias necesarios para realizar obras y reformas en viviendas.

Espero que os haya servido, un saludo a todos!

 

Sergio    Olazabal