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Archive for the ‘Reformas’ Category

Reformas Integrales: como abordarlas y ejemplos

23 febrero 2010 4 comentarios

Siguiendo la línea de los últimos post, y viendo que es un tema que interesa bastante, vamos a hacer un breve resumen de cómo se puede afrontar una reforma con garantías.

Desde el punto de vista del arquitecto, el cliente tiene una serie de necesidades a satisfacer. Por ello es importante escuchar, conocer y de alguna forma captar lo que quiere realizar. Esta fase es vital ya que por muy buen proyecto que se pueda llegar a realizar, puede pasar que una vez acabada la obra no sea lo que el cliente quería o necesitaba. Las fotos serán muy bonitas pero el cliente no estará satisfecho.

Por ello, como usuario final deberíais hacer una lista de cosas que pensáis son importantes. De ello y la capacidad del diseñador dependerá el resultado final. Un programa de necesidades debería reflejar un acercamiento al uso de los espacios. A modo de ejemplo:

“Somos una pareja joven que estamos pensando ser padres y nos haría falta x dormitorios y un cuarto compartido donde puedan jugar…” ó

“Me gustaría un espacio abierto tipo loft sin particiones con la ducha integrada en la habitación y dejar mi moto en el salón…” ó

“No tengo ni idea de cómo quiero mi casa pero sé que necesito 2 dormitorios con baño, un aseo de invitados, y una cocina grande y luminosa donde cocinar a la vez que estoy relajado cenando con mis amigos …”

Estos ejemplos ayudan al diseñador a saber un poco por donde van los tiros, y sobre todo hablan sobre necesidades sin determinar formas. El trabajo del diseñador es precisamente pasar dichas necesidades al espacio. Un buen diseñador no solo cumplirá vuestras necesidades sino que aportará soluciones que seguramente no se os hubieran ocurrido mejorando con creces las expectativas iniciales.

Nota: Las revistas son armas de doble filo, ya que muchas veces “encorsetan” las posibilidades de un diseño si son impuestas en espacios. Son validas y necesarias  para conocer los gustos del cliente en cuanto a materiales, colores y texturas. Pero luego cada espacio viene determinado por una forma única y por un esqueleto invisible que son las instalaciones del propio edificio, que son determinantes. Mi opinión es que una vez expuestas vuestras necesidades deis una oportunidad a propuestas, ya que seguramente se os abran nuevas vías y podéis ir sacándolas punta y descartando las veces que haga falta.

Esta etapa es tan divertida como importante. El diseñador os ira aconsejando y proponiendo. En nuestro caso usamos imágenes creadas por ordenador para recrear una posible realidad, pero un buen dibujo o una maqueta pueden funcionar maravillosamente. Además presentamos diferentes propuestas, solemos comenzar con algo mas “original” y arriesgado para abrir las posibilidades.

Adjunto algún ejemplo reciente de reforma integral. Desde el estado actual al reformado. Tener en cuenta que no vais a entender demasiado porque vienen muchas cosas, pero si se ve como los planos deberían de reflejar desde la distribución básica hasta los detalles constructivos del encuentro encimeras-copete o monográficos de carpinterías.

 

Estado actual y reformado de vivienda 2008

 

 

Estado previo reforma integral 2009

 

 

Estado reformado final reforma integral 2009

 

Nuestra experiencia ha sido que el 100%  de las veces se ha mejorado el proyecto realizando cambios en diseño sobre unas ideas preconcebidas a priori del cliente. Estos cambios son sumamente fáciles al principio sobre el papel, mientras que en la propia obra serán costosos y harán subir el coste final de obra.

Espero que os haya sido de ayuda!

Un saludo,

Sergio Olazabal

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Mejorar el aislamiento en reformas: una buena forma de ahorro

Algunos datos para empezar. En España los cerramientos de edificios anteriores a 1980 no suelen tener aislamiento. El 80% de los edificios de Madrid son potencialmente ineficientes en términos energéticos.

Este tipo de edificios despilfarran gran cantidad de calor a través de sus fachadas y ventanas antiguas. Por ello, es un punto muy importante a la hora de afrontar una reforma, ya que con poca inversión conseguiremos una notable mejoría en la sensación de confort térmico, ahorramos en la factura de calefacción/luz y además ayudamos al medio al gastar menos recursos energéticos.

 

Puentes térmicos en medianería

 

 

Puentes térmicos en carpintería

 

Mayor ahorro energético = Disminución del consumo de climatización

No hay datos específicos sobre los consumos de las viviendas en Madrid, pero si partimos de los gastos que recoge el IDAE, la energía gastada en la vivienda española se reparte del modo siguiente:

Climatización 49%

Iluminación 8%

Cocina 10%

Electrodomésticos 12%

Agua caliente 20%

Agua Transp. 1%

La pérdida de calor por parte de nuestro edificio quiere decir que nuestros edificios no son capaces de retener el calor en su interior, por lo que para conseguir confort térmico dentro de la vivienda, necesitamos poner la calefacción mas alta, para así contrarrestar el calor perdido en los muros y ventanas. Esto conlleva un aumento en la factura de la calefacción

Los posibles ahorros calculados son los siguientes:

18 % Mejora de carpintería y vidrios + 18 % Aislamiento muros = 36 % de ahorro traducido directamente a facturas de consumo mensual

Mayor ahorro energético = Actuación en la envolvente (carpintería y muros)

¿Como se consigue mayor aislamiento? Aunque parezca contradictorio, una de las cosas que más aísla es el aire.

En ventanas intervienen dos factores, la carpintería y el vidrio. Ambas están subvencionadas con un Plan Renove del ayuntamiento, así que no dudéis en cambiarlas ahora si podéis.

Para la carpintería comprobar que tenga rotura de puente térmico, que básicamente es una pequeña cámara de aire que separa la carpintería exterior de la interior, son mejores y evitan condensaciones interiores. El cerco cuanto mas grueso  mayor capacidad aislante tiene, ya que existe más cantidad de aire en el interior de los cercos.

Para vidrio el doble acristalamiento es fundamental, ya que entre los dos vidrio existe una cámara de aire. Cuanta más cámara de aire mayor aislamiento. Que sea Climalit o similar. Si el cristal de fuera y el de dentro no tienen el mismo grosor aísla mejor acústicamente por un tema de longitud de ondas.

 

Antes

 

 

Después

 

En cuanto a los muros de cerramiento exterior, se puede realizar con varios sistemas y de numerosas formas, pero en una reforma interior lo normal es actuar por dentro de la vivienda. Por ese motivo planteamos en viviendas sin aislamiento el incorporar un aislamiento tipo paneles de poliestireno extruido de entre 3 y 5 cm y a continuación un tabique de hueco sencillo. Esta sencilla operación aportará a nuestra vivienda un aislamiento muy eficaz que evitará perdidas de calor en invierno y que el calor entre en verano.

Algunas zonas donde actuar de forma eficaz son en las paredes de los patios interiores, que suelen ser de menor grosor, medianerías (si tenéis), detrás de los radiadores si están colocados debajo de las ventanas, y por supuesto azoteas y cubiertas.

Un saludo, y no dudéis en contactarnos si tenéis alguna duda.

Sergio Olazabal

¿Que licencia o permiso es necesario para realizar obras en una vivienda?

Nota: Nuestro blog lo estamos mudando a nuestra web 2arquitectos.com/blog. Allí podrás encontrar información más concreta sobre reformas en viviendas

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En este primer post vamos a hablar sobre el recurrente tema de las licencias o permisos necesarios para actuaciones en una  VIVIENDA. En concreto, nos referimos a la normativa del ayuntamiento de Madrid.

Este tema es sencillo y lógicamente depende de las modificaciones que tengamos pensadas. Hablaremos de las típicas obras en casa y dejaremos los procedimientos que necesitan de técnicos competentes para otro día.

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Sergio Olazabal

La ayuda de técnicos es muy recomendable, aunque no sea necesaria por normativa en algunos casos. No solo para realizar la gestión de la licencia que como he dicho es relativamente sencilla, sino para aspectos técnicos y funcionales de una obra. Un buen técnico siempre es una buena inversión y una garantía, ya que entre sus tareas está un control de gasto, de calidad y de plazo que sin duda es un ahorro a largo plazo.

Además una obra realizada por profesionales de la arquitectura/interiorismo tiene además una mayor posibilidad de cumplir con aspectos tan subjetivos y vitales como la calidad y confort espacial.

Los procedimientos son los siguientes, ordenadas de mas sencilla a mas complicada:

  • Licencias por actuación comunicada (la que vamos a ver)
  • Procedimiento simplificado
  • Procedimiento ordinario y ordinario abreviado

A estos tres habría que añadir un cuarto que es no necesitar licencia. NO se necesita licencia para:

  • Sustitución de acabados interiores tipo solados, alicatados e instalaciones
  • Dar yeso y/o pintar

Si queréis modificar las instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento habría que pedir licencia y contribuir a las arcas municipales. Sustituir o modificar, esa es la diferencia entre hacer falta licencia o no.

El procedimiento que veremos hoy es el mas básico y común, se  llama actuación comunicada o ACTO COMUNICADO. Consiste en comunicar al ayuntamiento que vais a realizar una modificación en la distribución interior o instalación de la vivienda.

Con modificar la distribución interior me refiero a levantar/demoler tabiques. Un tabique es una pared que separa espacios y no tiene carácter estructural. Para modificar la estructura del edificio hace falta una licencia mucho más compleja.

Con esta modalidad de licencia también podemos realizar modificaciones en las instalaciones PROPIAS de la vivienda. Para modificar las instalaciones generales del edificio pasa lo mismo que con la estructura: licencia más compleja. Y no podemos modificar la fachada, es decir, abrir o ampliar ventanas.

Como veis es el caso de la mayoría de las obras de reforma. Es altamente recomendable pedir dicha licencia, por mucho que el constructor nos diga que nunca ha tenido problemas o que no hace falta. Una obra suele durar varios meses y los vecinos sufren una labor de desgaste importante debido a ruidos y demás. Si hubiese alguna denuncia y nos hemos ceñido al proyecto y horarios estaríamos cubiertos habiendo pagado una tasa siempre inferior a la multa correspondiente. Además de la tranquilidad de hacer las cosas bien desde un principio.

La solicitud se pide en la Junta Municipal a la que corresponda vuestra casa y es un impreso sencillo de rellenar y que debe ir acompañado de documentación del tipo planos o croquis de estado anterior y posterior a la obra, fotos de la fachada, presupuesto estimado… Y esperar 15 días para comenzar la obra. Si en ese plazo no tenemos noticias del ayuntamiento en forma de requerido o denegándola… voilá, tenemos solicitud con carácter de licencia urbanística.

El tema de las diferentes tasas e impuestos necesarios para estas actuaciones son otro tema. Si estáis interesados lo comentamos en el siguiente post.

Os  invitamos a ver nuestro post relacionado: Preguntas frecuentes: Permisos o licencias necesarios para realizar obras y reformas en viviendas.

Espero que os haya servido, un saludo a todos!

 

Sergio    Olazabal

Las primeras dudas de las reformas integrales

Soy Manuel Zea, co-fundador del estudio de arquitectura DosArquitectos (2arquitectos.com)

Leyendo varios post de clientes pidiendo presupuesto creo que estaría bien compartir mi punto de vista.

Una reforma integral es una decisión bastante importante y muchas veces va ligada a complicaciones e incognitas que no sabemos reslover. ¿Qué permisos necesitamos? ¿Cómo quedará este espacio? ¿Es de calidad lo que me estan instalando? etc…

Antes de nada, comentaros que en construcción existen unas diferencias de precios importantes, por ejemplo en tipos de ceramicas o tipos de ventanas, y no quiere decir que un constructor sea mas “carero” que otro. Simplemente significa que puede estar incluyendo materiales de mejor calidad.

Por tanto en una reforma siempre hay que saber que es lo que uno quiere que sea su casa.
¿Quieres una reforma para salir del paso, o bien quieres una reforma de calidad y que este diseñada de manera moderna? Antes de nada piensa en que tipo de reforma integral quieres.

Hay un abismo de precios, de calidad de materiales y calidad de mano de obra.

Una vez tengas un proyecto concreto es recomendable pedir varios presupuestos.
Con los presupuestos encima de la mesa llegan otras mil dudas a la cabeza.
¿Qué ventana es mejor? Aluminio, pvc, cristal mas grueso, camara de aire,…
¿Qué madera es mejor? Laminada, maciza,
Calefacción: radiadores, suelo radiante….. bla bla bla
Porcelánicos… ¿¿20 euros es mucho o es poco??

La verdad es que una reforma integral es complicada y si alguien me ofrece 38.000 euros por reformar mi vivienda de 148m2 cambiando puertas, vistiendo armarios, cambiando cocina, quitando gotelé, cambiando puertas de terraza, os digo que no es una reforma de calidad. Mirar a ver qué incluye, y sobre todo qué NO incluye un presupuesto comparado con otro. Los cambios o añadidos en obra son siempre caros.

Y al dicho me remito… !Lo barato sale caro!!! Y en construcción no hay nada más caro que hacer las cosas dos veces!!!

También os digo que para reformas integrales os pongais en manos de profesionales que os gestionen los distintos trabajos que hay que contratar , que os propongan calidades y os comparen que calidad es mejor que otra.

Espero ser de vuestra ayuda.

Manuel Zea

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