Estimados amigos
Queremos comunicar nuestra reciente aparición en 2 medios impresos.
-MiCasa num 305: medio nacional
-REM diseño Sept 2011: revista local del norte de Madrid.
Un saludo y espermos que os guste
En nuestra nueva dirección de blog:
¿Cómo puedo ahorrar energía en casa? Consejos de ahorro de energía
Un saludo!
Nuevas formas de vivir los espacios
Con motivo de la semana de la arquitectura el otro día tuve la suerte de acudir a una conferencia gracias a una invitación de Dornbracht. Los conferenciantes fueron el genial arquitecto de las ultimas décadas Oscar Tusquets y Christian Sieger de Sieger Design www.sieger-design.com .
El tema de la conferencia eran los baños. Lo mas interesante fueron los razonamientos que daba Sieger para justificar un cambio en el diseño de los baños en particular, pero creo que es aplicable a la arquitectura en general. Los tiempos han cambiado, por tanto la forma de vivir tiene sentido que también. Factores como:
- la nula de necesidad de espacios cerrados, en otros tiempos fundamentales para nuestros padres
- el nacimiento de una cultura relacionada con el bienestar/fitness, culto al cuerpo. En 1975 el maratón de Berlin corrieron 750 personas. El último año rondaron los 30.000
- la ecología/sostenibilidad/amor por la naturaleza y todo lo que lo rodea. Desde los materiales a la integración de zonas “verdes” en los interiores, con patios, huertas y el uso del agua en los baños
- La digitalización de la sociedad. Pj Las apps de los ipads/iphones/android y su popularización hacen que se empiecen a integrar sistemas sencillos en las viviendas. Apple es la sexta empresa mas valorada por los consumidores a nivel mundial, por encima de Mercedes Benz por ejemplo
Por tanto nos deberíamos plantear, a la hora de realizar una intervención, en cómo vamos a vivir/trabajar nosotros. Y no estar tan predeterminados a adaptar la morfología que hemos visto toda la vida en casa de padres, abuelos, amigos… ya que a lo mejor a ellos les servía, pero no tanto a nosotros.
Sergio Olazábal.
Estimados amigos.
Queremos que este blog sea participativo, y nos gustaría ayudaros en dudas que tengáis sobre reformas en viviendas.
Podéis enviar vuestras preguntas, e intentaremos realizar un post resolviendo esas preguntas.
Os animo a participar!
Un saludo
Manuel Zea
Últimamente hemos tenido ocasión de visitar varias viviendas entregadas o alquiladas en los nuevos desarrollos (PAUS) que han ido creciendo entorno a Madrid en los últimos años. Tanto con la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) como con clientes privados o amigos. Incluso hemos sido finalistas en algún concurso público para alguna parcela en dichos PAUS.
Independientemente de la calidad arquitectónica de la mayoría de las promociones publicas y algunas pocas privadas, nos llama la atención la bajísima calidad con la que se entregan dichas viviendas al propietario final.
Y no nos referimos a viviendas de protección oficial, en las cuales no es justificable pero a lo mejor mas comprensible, sino en promociones privadas en las que supuestamente se ha hecho un desembolso elevadísimo para acceder a una vivienda en la cual se presupone unas calidades y equipamientos básicos.
Algunos ejemplos:
- techos totalmente desnivelados o en mal estado
En mal estado y desnivelado
- en las paredes enlucidos muy mal tendidos
- red eléctrica incompleta
Red eléctrica. Antena para tv sin enchufe para la misma
- ubicación de radiadores sin criterio ni siquiera de utilidad
Radiador con ubicación complicada
- suelos radiantes de tarima levantados
- etc…
Sin entrar en los motivos de dichos fallos, lo cierto es que suponen una inversión posterior a la compra nada desdeñable, así que si estáis pensando comprar es un buen argumento de negociación el exponer la necesidad de dicha inversión antes de comprar o alquilar.
La virtud de una reforma integral son el conseguir una vivienda “a medida” de cada propiedad, con materiales y acabados determinados y supervisado por una dirección facultativa que asegure máximas calidades. Es cierto que no todo el mundo puede realizarla, pero si exigir unos parámetros básicos de calidad en el lugar donde viviremos muchos años, que además será seguramente el mayor desembolso e inversión de una vida.
Un saludo,
Sergio Olazábal
Vamos a enumerar los pasos que solemos dar a la hora de afrontar una reforma:
1-Visita del inmueble:
Lo primero que hacemos es concertar una cita con el cliente para conocer el inmueble donde desea realizar la reforma. Es fundamental saber los metros cuadrados, número de habitaciones, baños, salón, cocina… También es muy útil hacer una inspección visual de las distintas instalaciones (ubicación de bajantes, calefacción, aire acondicionado, eletricidad…). Saber su orientación es vital para controlar la luz de los espacios no solo en cuanto a cantidad sino también por temas de sobrecalentamiento en verano y demás.
2-Conocer las necesidades del cliente:
Este paso lo solemos hacer en paralelo a la primer paso. Es una fase muy importante, ya que jugamos con factores personales y subjetivos del cliente.
Diferenciamos dos tipos de necesidades:
a) Necesidades principales, en las que podemos englobar número de habitaciones y baños que desean, vestidores, armarios empotrados, etc…
b) Necesidades secundarias, son necesidades que el cliente y otros datos que a lo mejor no sabe transmitir (futuros niños, profesión, hobbies, cine, cocina…).
3-Planos:
Los planos pueden ser facilitados por el cliente o bien podemos ser nosotros mismos quienes hagamos un levantamiento.
Son nuestra principal herramienta de trabajo, y tener unos planos detallados nos evitará posibles imprevistos en la ejecución de la obra.
Planos realizados por DosArquitectos del "estado actual" de dos inmuebles
4- Primeros bocetos e imágenes.
Una vez visitado el inmueble, conocido las necesidades del cliente y obtenidos los planos, nos disponemos al trabajo de estudio, donde dibujamos, pensamos soluciones, e imaginamos espacios y materiales. Es la parte del trabajo mas divertida, donde intentamos dar lo mejor de nosotros siempre pensando en las necesidades del cliente.
En esta parte del proyecto, también solemos realizar imágenes en 3d, para hacernos una idea de que lo que estamos proyectando y facilitar una imagen mas o menos conceptual al cliente. Los planos muchas veces no son suficientes para explicar un espacio, ya que no dejan de ser una abstracción en dos dimensiones muy compleja para muchos.
Croquis e imagenes en 3D de propuestas de interiorismo
5-Planos técnicos de Proyectos
Los planos técnicos son los planos que contienen la información técnica de ejecución, planos de distribución, fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, carpinterías interiores y exteriores, y demás información técnica que sera necesaria para la correcta ejecución de la reforma.
Plano constructivo de ampliación de una vivienda
6-Medición y presupuesto
La medición es una parte fundamental del proyecto, ya que nos dará el coste de la obra. Es muy importante realizar esta medición de forma exhaustiva, ya que la falta de rigor puede afectar a futuras previsiones del cliente.
La medición es el documento donde vienen identificadas todas las partidas que contiene la reforma, y es el documento que se da al constructor para que realice el presupuesto.
7-Permisos y Licencias
Para este paso os invitamos a ver nuestro post “permisos y licencias que hacen falta en una reforma integrales”
http://dosarquitectos.wordpress.com/2010/01/13/que licencia es necesario para realizar obras en una vivienda
Espero esta entrada, sea útil para todos.
Un saludo
Manuel Zea
Reducción del IVA a un 8% para obras de rehabilitación de vivienda
Dentro del “Acuerdo Político para la Recuperación del Crecimiento Económico y La Creación de Empleo ” con fecha 1 de marzo de 2010, encontramos esta propuesta del gobierno, sumamente interesante para los interesados en acometer una reforma en su casa. Reducción del IVA para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda: durante dos años, todas las obras de rehabilitación en las viviendas tendrán un tipo del IVA reducido. Un 8% a partir de 1 de julio hasta 2012.
Con ello el gobierno trata de potenciar la rehabilitación de viviendas para la creación de puestos de trabajo, y también fomentar y facilitar el pago del IVA dentro de un sector que se mueve frecuentemente “sin factura”. O con factura parcial.
De momento el PP y mayoría de grupos de la oposición apoya la bajada del IVA, pero habrá que estar atentos a la letra pequeña, que es siempre donde estas medidas pierden fuelle. Parece que la límite será de 12.000 € por vivienda y el propietario no podrá aportar a la obra mas de un 20% de los materiales de obra… pero bueno, de momento esta medida tendrá que aprobarse en el congreso en breve si queremos tenerla en vigencia para Julio. Ahí veremos realmente las posibilidades de dicha medida y valorarla en su justa medida.
Si además se pudiera facilitar el tema de financiación para los propietarios que quisieran acometer dichas reformas (ICO pj) habría mucha mas gente interesada en acometerlas. Pero bueno, vayamos paso a paso y estas medidas junto con las subvenciones en carpinterías, precios de construcción y demás hacen que sea un momento interesante para mejorar las viviendas actuales.
Por cierto, también se amplía el concepto de rehabilitación estructural con un gravamen del 8%. Todo ello para potenciar las obras y saneamiento de edificios completos, sobre todo en aquellos situados en centros urbanos (seguramente sean los más deteriorados).
Un saludo y espero que os sirva de ayuda, seguiremos informando sobre el tema.
Sergio Olazabal.
Siguiendo la línea de los últimos post, y viendo que es un tema que interesa bastante, vamos a hacer un breve resumen de cómo se puede afrontar una reforma con garantías.
Desde el punto de vista del arquitecto, el cliente tiene una serie de necesidades a satisfacer. Por ello es importante escuchar, conocer y de alguna forma captar lo que quiere realizar. Esta fase es vital ya que por muy buen proyecto que se pueda llegar a realizar, puede pasar que una vez acabada la obra no sea lo que el cliente quería o necesitaba. Las fotos serán muy bonitas pero el cliente no estará satisfecho.
Por ello, como usuario final deberíais hacer una lista de cosas que pensáis son importantes. De ello y la capacidad del diseñador dependerá el resultado final. Un programa de necesidades debería reflejar un acercamiento al uso de los espacios. A modo de ejemplo:
“Somos una pareja joven que estamos pensando ser padres y nos haría falta x dormitorios y un cuarto compartido donde puedan jugar…” ó
“Me gustaría un espacio abierto tipo loft sin particiones con la ducha integrada en la habitación y dejar mi moto en el salón…” ó
“No tengo ni idea de cómo quiero mi casa pero sé que necesito 2 dormitorios con baño, un aseo de invitados, y una cocina grande y luminosa donde cocinar a la vez que estoy relajado cenando con mis amigos …”
Estos ejemplos ayudan al diseñador a saber un poco por donde van los tiros, y sobre todo hablan sobre necesidades sin determinar formas. El trabajo del diseñador es precisamente pasar dichas necesidades al espacio. Un buen diseñador no solo cumplirá vuestras necesidades sino que aportará soluciones que seguramente no se os hubieran ocurrido mejorando con creces las expectativas iniciales.
Nota: Las revistas son armas de doble filo, ya que muchas veces “encorsetan” las posibilidades de un diseño si son impuestas en espacios. Son validas y necesarias para conocer los gustos del cliente en cuanto a materiales, colores y texturas. Pero luego cada espacio viene determinado por una forma única y por un esqueleto invisible que son las instalaciones del propio edificio, que son determinantes. Mi opinión es que una vez expuestas vuestras necesidades deis una oportunidad a propuestas, ya que seguramente se os abran nuevas vías y podéis ir sacándolas punta y descartando las veces que haga falta.
Esta etapa es tan divertida como importante. El diseñador os ira aconsejando y proponiendo. En nuestro caso usamos imágenes creadas por ordenador para recrear una posible realidad, pero un buen dibujo o una maqueta pueden funcionar maravillosamente. Además presentamos diferentes propuestas, solemos comenzar con algo mas “original” y arriesgado para abrir las posibilidades.
Adjunto algún ejemplo reciente de reforma integral. Desde el estado actual al reformado. Tener en cuenta que no vais a entender demasiado porque vienen muchas cosas, pero si se ve como los planos deberían de reflejar desde la distribución básica hasta los detalles constructivos del encuentro encimeras-copete o monográficos de carpinterías.
Estado actual y reformado de vivienda 2008
Estado previo reforma integral 2009
Estado reformado final reforma integral 2009
Nuestra experiencia ha sido que el 100% de las veces se ha mejorado el proyecto realizando cambios en diseño sobre unas ideas preconcebidas a priori del cliente. Estos cambios son sumamente fáciles al principio sobre el papel, mientras que en la propia obra serán costosos y harán subir el coste final de obra.
Espero que os haya sido de ayuda!
Un saludo,
Sergio Olazabal
Algunos datos para empezar. En España los cerramientos de edificios anteriores a 1980 no suelen tener aislamiento. El 80% de los edificios de Madrid son potencialmente ineficientes en términos energéticos.
Este tipo de edificios despilfarran gran cantidad de calor a través de sus fachadas y ventanas antiguas. Por ello, es un punto muy importante a la hora de afrontar una reforma, ya que con poca inversión conseguiremos una notable mejoría en la sensación de confort térmico, ahorramos en la factura de calefacción/luz y además ayudamos al medio al gastar menos recursos energéticos.
Puentes térmicos en medianería
Puentes térmicos en carpintería
Mayor ahorro energético = Disminución del consumo de climatización
No hay datos específicos sobre los consumos de las viviendas en Madrid, pero si partimos de los gastos que recoge el IDAE, la energía gastada en la vivienda española se reparte del modo siguiente:
Climatización 49%
Iluminación 8%
Cocina 10%
Electrodomésticos 12%
Agua caliente 20%
Agua Transp. 1%
La pérdida de calor por parte de nuestro edificio quiere decir que nuestros edificios no son capaces de retener el calor en su interior, por lo que para conseguir confort térmico dentro de la vivienda, necesitamos poner la calefacción mas alta, para así contrarrestar el calor perdido en los muros y ventanas. Esto conlleva un aumento en la factura de la calefacción
Los posibles ahorros calculados son los siguientes:
18 % Mejora de carpintería y vidrios + 18 % Aislamiento muros = 36 % de ahorro traducido directamente a facturas de consumo mensual
Mayor ahorro energético = Actuación en la envolvente (carpintería y muros)
¿Como se consigue mayor aislamiento? Aunque parezca contradictorio, una de las cosas que más aísla es el aire.
En ventanas intervienen dos factores, la carpintería y el vidrio. Ambas están subvencionadas con un Plan Renove del ayuntamiento, así que no dudéis en cambiarlas ahora si podéis.
Para la carpintería comprobar que tenga rotura de puente térmico, que básicamente es una pequeña cámara de aire que separa la carpintería exterior de la interior, son mejores y evitan condensaciones interiores. El cerco cuanto mas grueso mayor capacidad aislante tiene, ya que existe más cantidad de aire en el interior de los cercos.
Para vidrio el doble acristalamiento es fundamental, ya que entre los dos vidrio existe una cámara de aire. Cuanta más cámara de aire mayor aislamiento. Que sea Climalit o similar. Si el cristal de fuera y el de dentro no tienen el mismo grosor aísla mejor acústicamente por un tema de longitud de ondas.
Antes
Después
En cuanto a los muros de cerramiento exterior, se puede realizar con varios sistemas y de numerosas formas, pero en una reforma interior lo normal es actuar por dentro de la vivienda. Por ese motivo planteamos en viviendas sin aislamiento el incorporar un aislamiento tipo paneles de poliestireno extruido de entre 3 y 5 cm y a continuación un tabique de hueco sencillo. Esta sencilla operación aportará a nuestra vivienda un aislamiento muy eficaz que evitará perdidas de calor en invierno y que el calor entre en verano.
Algunas zonas donde actuar de forma eficaz son en las paredes de los patios interiores, que suelen ser de menor grosor, medianerías (si tenéis), detrás de los radiadores si están colocados debajo de las ventanas, y por supuesto azoteas y cubiertas.
Un saludo, y no dudéis en contactarnos si tenéis alguna duda.
Sergio Olazabal
Nota: Nuestro blog lo estamos mudando a nuestra web 2arquitectos.com/blog. Allí podrás encontrar información más concreta sobre reformas en viviendas
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En este primer post vamos a hablar sobre el recurrente tema de las licencias o permisos necesarios para actuaciones en una VIVIENDA. En concreto, nos referimos a la normativa del ayuntamiento de Madrid.
Este tema es sencillo y lógicamente depende de las modificaciones que tengamos pensadas. Hablaremos de las típicas obras en casa y dejaremos los procedimientos que necesitan de técnicos competentes para otro día.
Sergio Olazabal
La ayuda de técnicos es muy recomendable, aunque no sea necesaria por normativa en algunos casos. No solo para realizar la gestión de la licencia que como he dicho es relativamente sencilla, sino para aspectos técnicos y funcionales de una obra. Un buen técnico siempre es una buena inversión y una garantía, ya que entre sus tareas está un control de gasto, de calidad y de plazo que sin duda es un ahorro a largo plazo.
Además una obra realizada por profesionales de la arquitectura/interiorismo tiene además una mayor posibilidad de cumplir con aspectos tan subjetivos y vitales como la calidad y confort espacial.
Los procedimientos son los siguientes, ordenadas de mas sencilla a mas complicada:
A estos tres habría que añadir un cuarto que es no necesitar licencia. NO se necesita licencia para:
Si queréis modificar las instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento habría que pedir licencia y contribuir a las arcas municipales. Sustituir o modificar, esa es la diferencia entre hacer falta licencia o no.
El procedimiento que veremos hoy es el mas básico y común, se llama actuación comunicada o ACTO COMUNICADO. Consiste en comunicar al ayuntamiento que vais a realizar una modificación en la distribución interior o instalación de la vivienda.
Con modificar la distribución interior me refiero a levantar/demoler tabiques. Un tabique es una pared que separa espacios y no tiene carácter estructural. Para modificar la estructura del edificio hace falta una licencia mucho más compleja.
Con esta modalidad de licencia también podemos realizar modificaciones en las instalaciones PROPIAS de la vivienda. Para modificar las instalaciones generales del edificio pasa lo mismo que con la estructura: licencia más compleja. Y no podemos modificar la fachada, es decir, abrir o ampliar ventanas.
Como veis es el caso de la mayoría de las obras de reforma. Es altamente recomendable pedir dicha licencia, por mucho que el constructor nos diga que nunca ha tenido problemas o que no hace falta. Una obra suele durar varios meses y los vecinos sufren una labor de desgaste importante debido a ruidos y demás. Si hubiese alguna denuncia y nos hemos ceñido al proyecto y horarios estaríamos cubiertos habiendo pagado una tasa siempre inferior a la multa correspondiente. Además de la tranquilidad de hacer las cosas bien desde un principio.
La solicitud se pide en la Junta Municipal a la que corresponda vuestra casa y es un impreso sencillo de rellenar y que debe ir acompañado de documentación del tipo planos o croquis de estado anterior y posterior a la obra, fotos de la fachada, presupuesto estimado… Y esperar 15 días para comenzar la obra. Si en ese plazo no tenemos noticias del ayuntamiento en forma de requerido o denegándola… voilá, tenemos solicitud con carácter de licencia urbanística.
El tema de las diferentes tasas e impuestos necesarios para estas actuaciones son otro tema. Si estáis interesados lo comentamos en el siguiente post.
Os invitamos a ver nuestro post relacionado: Preguntas frecuentes: Permisos o licencias necesarios para realizar obras y reformas en viviendas.
Espero que os haya servido, un saludo a todos!
Sergio Olazabal
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